親子が同居している家では、土地・家屋の所有関係が家屋と借地権は親名義、底地は子ども名義という関係になっていることがけっして珍しくありません。地主から底地を買い取って欲しいという申し出があったとき、いずれは相続するのだからと子どもが買い取るケースも多いようです。ところが、このような所有関係の土地・家屋は、いざ売る段になると、税金面で不利になります。というのも、この場合、子どものもち分である底地は土地だけ売る形になるので、その利益については居住用財産の三〇〇〇万円特別控除が使えないからです。
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そこで、将来この土地・家屋を売るつもりがある場合は、土地を親子の共有にしておけば、売るとき、親子いずれも特例の適用を受けることができます。この場合、親の借地権と子どもの底地相をそれぞれ一部ずつ交換して親子共有にするわけですが、この交換に税金はかかりません。ただし、この交換に当たっては、次の点にくれぐれも注意しなければなりません。まず、交換が認められるのは、親の借地権、子どもの底地権の両者とも一年以上所有している場合に限られます。このような場合、親の借地権はかなり長期にわたって所有しているのがふつうですから、ほとんど心配ありませんが、子どもが土地を買いとって即交換というのは認められないので注意が必要です。また、交換後ただちに売った場合も、交換を認めてもらうのが難しくなります。つまり、明らかに居住用財産の三〇〇〇万円特別控除を使うのが目的で交換したとみなされた場合、税務署から交換特例の適用を取り消されても文句はいえません。さらに、親子間での借地権と底地権の交換は、税務署が適正な比率の交換であると見てくれなければ贈与税がかかるおそれもあります。したがって、あらかじめその土地の借地権割合を調べてから共有にしたほうが間違いがありません。この割一合は、地区の税理士会か税務署に行けば、すぐわかります。